Régimen de Condominios

Concepto y Generalidades 

Antes de la promulgación de la Ley 5038 del 21 de Noviembre de 1958, eran pocas las construcciones multipisos, y las que existían estaban regidas por las disposiciones establecidas por el Código Civil.

Dichas edificaciones pertenecían a un solo propietario. En caso de una unidad habitacional, lo que sucedía era que se hacía un contrato de venta solicitando al Registrador de Títulos que expidiera una certificación a favor del comprador. Como no se reglamentaba el uso de áreas comunes ésta era una permanente fuente de conflictos, lo que dio lugar a la necesidad de crear una legislación que regulara dicho uso.

Se denomina condominio a la propiedad por pisos o departamentos regida por una legislación especial. El Vocabulario Jurídico de Capitant lo define como: “Derecho de Propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o inmueble, bajo la forma de cuotas partes o partes ideales, es decir, fracciones. Permite a cada propietario usar de la cosa bajo condición de respetar los derechos concurrentes de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la medida de su cuota parte”.

El muy conocido Diccionario El Pequeño Larousse lo define así: “Edificio poseído en régimen de propiedad horizontal”.

A los propietarios o inquilinos del condominio se les denomina Condómines.

 

Reglamentación Legal

La Ley de Condominios No. 5038 del 21 de noviembre de 1958, G. O. 8308, que crea un régimen especial que rige los condominios, es la que establece las reglamentaciones y normas jurídicas básicas que deben tener en cuenta para la realización de la propiedad construida por pisos.

La Ley No. 404 del 18 de octubre de 1972, es la Ley que rige todas las construcciones de un solo piso divididas por paredes o tabiques, que pertenezcan a diversos propietarios.

El 18 de junio de 1971 se promulga la Ley No. 173 sobre Promoción e Incentivo Turístico. Es a partir de esta Ley que se introduce un nuevo elemento al crear los “Operadores Hoteleros”, que son personas jurídicas que administran el condominio en su calidad profesional. Es por esto que se amplió el ámbito de aplicación de la Ley de Condominio al sector turístico y con ello comienzan a crearse los Condominios Turísticos.

 

Interés de la Ley de Condominios

La Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958 ha sido intensamente empleada por los abogados, propietarios y constructores de edificios de varios pisos o plantas, que contienen unidades habitacionales o locales comerciales independientes.

La legislación en materia de condominio en la República Dominicana viene a resolver un conflicto de carácter económico, jurídico y social.

Económico, porque representa la posibilidad de dinamizar la economía nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta que se dan con las unidades habitacionales o de locales comerciales.

Jurídico, porque delimita claramente el ámbito de aplicación de la Ley: regirá las construcciones que se constituyen en condominios, realizadas sobre terreno registrado.

Social, pues el régimen de condominios ha servido para enfrentar un serio problema social que tienen los países pobres y dependientes como el nuestro, el déficit habitacional.

 

Ámbito de aplicación de la Ley 50-38

El ámbito de aplicación de la Ley 50-38 está definido por la misma Ley, que comprende de manera global a todas aquellas construcciones de carácter multi-viviendas o multilocales que han sido construidas en nuestro país y tratan en lo posible de evitar los conflictos a que este modo de vivir obliga.

En cuanto a la propiedad exclusiva, es decir, ya individualizada, perteneciente a cada uno de los Condómines, la Ley es muy precisa en su ámbito de aplicación.

 

Procedimiento para la Constitución de Condominio.

La solicitud de régimen será acompañado por el reglamento de copropiedad y un plano de división en condominio del inmueble.

No se registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:

·  Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.

· Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva.

·  Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes

·   Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.

·   Destino de las diferentes partes del inmueble.

Autoridades Administrativas para la aprobación de los proyectos.

Las Autoridades Administrativas que pueden aprobar los planos antes mencionados son:

·         El Ayuntamiento: La aprobación se dará por la emisión de un Certificado de Uso emitido por la Dirección General de Planeamiento Urbano de dicha entidad.

·         La Secretaría de Estado de Obras Públicas a través de su Oficina de Tramitación de Planos.

Declaratoria de Condominio de la Propiedad Inmobiliaria

Para declarar una propiedad inmobiliaria en condominio se debe redactar un reglamento en el cual se declaran esas propiedades condominio.

Hay que tener en cuenta los siguientes pasos:

1.       Haber redactado un reglamento constitutivo del Condominio.

2.       Que la persona que vaya a constituir un condominio tenga la prueba fehaciente que lo acredite como propietario real de tal terreno, como lo es la posesión del Certificado de Título.

3.       Que el propietario haga constar que la constitución, o lo que está por constituirse sobre dicho inmueble tiene la intención de declararlo en condominio de acuerdo a las disposiciones de las leyes No. 5038 y 404. Hay veces que desde antes de construirse la obra puede establecerse el correspondiente procedimiento para la constitución en condominio.

4.       Determinación del nombre de condominio o como se denominará el condominio legalmente.

5.       Obtención de todos los diseños y planos y de todas las autorizaciones y aprobaciones ya mencionadas.

6.       Determinación de las unidades de propiedad exclusiva y de uso común y nominación o identificación de las mismas.

7.       Es necesario que fundamentalmente se tenga en cuenta el contenido del Art. 9 de la Ley 5038 que establece que el Consorcio de Propietarios tiene Personalidad Jurídica y que dichos poderes se limitan al goce y administración de las áreas comunes.

8.       La declaración de que él es propietario único del terreno o de la parcela donde se explique detalladamente todo lo concerniente a la propiedad inmobiliaria. Es decir, todos los detalles del inmueble.

9.       Objetivo del Condominio.

10.   Sede y domicilio social del condominio.

Requisitos básicos para someter un inmueble al régimen de condominios según Ley 5038.

Dentro de los requisitos básicos tenemos:

·   Instancia elevada al Tribunal Superior de Tierras (cuadruplicado) solicitando el Registro del Condominio.

·   

     Certificado de Títulos.

  Declaración de Condominio suscrita por el propietario del inmueble, debidamente legalizada por un notario público, conteniendo en ésta, todo lo concerniente al inmueble (descripciones, denominaciones, etc.).

·   

  Reglamentos que regirán el Condominio.

· 

  Planos de Construcción, con la aprobación del Ayuntamiento y por la Secretaría de Estado de Obras Públicas.

Expedición de los Títulos a partir de la Constitución en Condominio.

Antes de que una propiedad inmobiliaria sea instituida en Condominio solamente será expedido un título sobre ese inmueble, pero al ser constituida en Condominio el Tribunal Superior de Tierras tendrá la obligación de ordenar la expedición de títulos nuevos para cada uno de los espacios habitacionales individualizados como local o propiedad exclusiva.

Órganos de Dirección y Administración

Los órganos de Dirección y Administración de un Condominio resultan ser según lo dispone la Ley:

·         La Asamblea de Condómines o Consorcio de Propietarios.

·         El Comité Ejecutivo o Consejo de Dirección y Administración.

·         Los Administradores.